El CEO de HousePricing, Matías Echeverría, advierte que el alza de tasas, el aumento del valor de las propiedades y el estancamiento de los ingresos han cambiado las reglas del juego. Hoy, en promedio, un arriendo cubre solo entre el 60% y 65% del dividendo en Santiago.
Durante años, la idea de que “el arriendo paga el dividendo” se instaló como una verdad casi incuestionable entre inversionistas inmobiliarios en Chile y personas que quieren invertir sus ahorros. Sin embargo, el escenario actual dista considerablemente de esa realidad, y expertos del sector explican las razones.
Matías Echeverría, Co-Founder y CEO de HousePricing, explica que este concepto surge de un contexto muy distinto al actual. “Se originó en un período donde las tasas de interés eran significativamente más bajas, los precios de las propiedades eran más accesibles y los arriendos tenían una mejor relación con el valor del activo. En ese escenario, era posible estructurar inversiones donde el flujo de arriendo cubría gran parte o la totalidad del dividendo”, señala.
Sin embargo, ese equilibrio se ha ido perdiendo con el tiempo. “Fue más viable cuando las tasas estaban cercanas o incluso bajo el 2%. Hoy, con tasas en torno a 4%–4,5%, precios más altos en UF y arriendos que no han crecido al mismo ritmo, el modelo se rompe: el ingreso por arriendo ya no alcanza para cubrir el costo financiero”, agrega.
Actualmente, la brecha es evidente. En ciudades como Santiago, el arriendo promedio de una propiedad nueva cubre solo entre un 60% y 65% del dividendo. “Por ejemplo, una propiedad de 2.600 UF puede arrendarse en torno a $380.000, mientras que el dividendo a 25 años bordea los $600.000, generando un flujo negativo cercano a $220.000 mensuales, sin considerar otros costos”, detalla.
A pesar de este cambio estructural, el mito persiste. Según Echeverría, esto se debe a múltiples factores: “principalmente la inercia de información antigua, el marketing inmobiliario y la falta de herramientas para evaluar correctamente la inversión. Muchas decisiones aún se toman con supuestos desactualizados”.
El contexto económico también ha influido de manera directa. “Las tasas han subido, encareciendo el dividendo; el valor de las propiedades ha aumentado en términos reales; y los sueldos no han crecido al mismo ritmo. Esto reduce la rentabilidad y presiona la capacidad de pago”, advierte.
En este escenario, seguir considerando la inversión inmobiliaria como “segura” puede ser engañoso. “Sigue siendo una alternativa válida, pero ya no es automática ni libre de riesgo. Requiere análisis detallado de flujos, ubicación y dinámica de mercado. Asumir que ‘se paga sola’ puede llevar a decisiones financieramente incorrectas”, afirma.
Entre los principales riesgos que suelen subestimarse están el flujo de caja negativo y la vacancia. “Muchos inversionistas no consideran que deberán aportar dinero mes a mes, ni escenarios donde la propiedad esté desocupada. Esto puede escalar rápidamente a problemas de liquidez, especialmente si se tienen múltiples propiedades”, advierte.
Además, factores como mantenciones y contribuciones también impactan la rentabilidad final. “La vacancia es clave, por lo que generalmente se considera una ocupación de 11 meses al año. Las contribuciones y otros costos afectan directamente el retorno neto”, explica.
No obstante, el panorama no es uniforme en todo el país. “En regiones pueden existir zonas con menor saturación de oferta, lo que permite mejores niveles de rentabilidad en comparación con sectores más sobreofertados de la Región Metropolitana”, señala. En esa línea, menciona casos como San Bernardo o Iquique, donde se han observado cap rates cercanos al 5,5%, superiores al promedio del mercado.
Respecto al futuro, el experto es claro: es poco probable que el mercado vuelva a las condiciones que permitían que el arriendo cubriera el dividendo en el corto plazo. “Para que eso ocurra, las tasas hipotecarias tendrían que bajar por debajo del 2%, junto con ajustes en precios o aumentos relevantes en arriendos. Aun así, sería algo puntual y no generalizado”, sostiene.
Finalmente, Echeverría proyecta una estabilización gradual del mercado, impulsada por factores macroeconómicos y eventuales políticas públicas. “El ajuste vendrá también por un inversionista más informado, que tomará decisiones basadas en datos y no en mitos”, concluye.
