En entrevista para Revista Economía, Jorge Ramos, Chief Capital Markets de Fibra Prime, explica cómo la empresa combina el sector inmobiliario con el bursátil, diversifica sus inversiones y ajusta su estrategia ante cambios de tasas y coyuntura económica para ofrecer rendimientos de hasta 35% a sus accionistas.
¿Qué es Fibra Prime y cómo funciona para los inversionistas?
Fibra Prime capta dinero de los inversionistas en el mercado de capitales y con ese dinero compra inmuebles ya estabilizados, muchos de ellos con contratos de alquiler vigentes por varios años. La gestión busca optimizar estos inmuebles y contratos para generar el mayor retorno posible, algo que sería más complicado de hacer individualmente.
¿Cuál es la estrategia actual de Fibra Prime para acceder a los mercados de capital y qué instrumentos financieros están privilegiando en el contexto macroeconómico actual del Perú?
Fibra Prime es un producto híbrido entre el sector inmobiliario y el sector bursátil. Este instrumento, muy conocido en Estados Unidos como REITs y en México como FIBRAS, combina lo mejor del mundo inmobiliario con lo mejor del mercado de capitales. La regulación exige repartir el 95% de las utilidades, por lo que el crecimiento se da a través de financiamiento, ya sea bancario o mediante la emisión de bonos, y también a través del aumento de capital. Actualmente, estamos realizando una emisión de 200 millones de dólares para ampliar el capital y prácticamente duplicar el tamaño de Fibra Prime. Además, se está aprovechando la caída de tasas de interés y se reperfila la deuda para generar valor a los inversionistas.
¿Cómo están manejando el balance entre deuda y capital ante las fluctuaciones de tasas de interés?
Buscamos mantener un nivel de deuda máximo de 30-35% para estar protegidos frente a posibles subidas de tasas. En la actualidad, aprovechamos la baja de tasas para incrementar el endeudamiento y generar valor para los inversionistas, ya que la diferencia entre la renta de los inmuebles y el costo de la deuda se traduce en ganancia.
¿Qué sectores inmobiliarios representan mayores oportunidades de inversión?
Buscamos diversificación. Actualmente, estamos concentrados en logístico, comercial y oficinas. Donde vemos mayor crecimiento futuro es en oficinas, ya que el costo por metro cuadrado de alquiler ha ido aumentando tras la vacancia provocada por el COVID. Esto genera un “gap” que anticipamos aprovechar aumentando nuestra participación en este sector.
¿Qué métricas consideran más relevantes para comunicar valor a los inversionistas institucionales y cómo se compara con otras fibras del mercado?
Fibra Prime es la primera y más grande fibra en el Perú, con más de 30 inmuebles y 220 contratos con distintos inquilinos, casi el 60% en dólares e indexados a la inflación. Esta diversificación permite mitigar la vacancia y mantener eficiencia en los retornos.
¿Cuál ha sido la respuesta de inversionistas extranjeros ante el portafolio de Fibra Prime?
Actualmente, Fibra Prime no cuenta con inversionistas extranjeros directos. El 75% son inversionistas institucionales y 25% retail. Entre los institucionales están compañías de seguros y fondos que encuentran atractivo este instrumento. El certificado ha subido 25% en lo que va del año y repartido casi 10% en dividendos, generando un retorno total aproximado de 35% en dólares para quienes invirtieron a inicios de año.
¿Cómo proyectan mantener o incrementar dividendos en un entorno de posible desaceleración económica y coyuntura política?
El equipo gestor es experimentado y ha pasado por varias crisis, incluyendo el COVID y escenarios políticos complejos. Esto brinda confianza para aprovechar vientos de cola futuros y generar más utilidades y dividendos para los inversionistas.
Con los cambios en los patrones de consumo postpandemia, ¿cómo están adaptando su estrategia de arrendamiento y selección de inquilinos?
Se cuenta con un comité técnico y un departamento independiente de gestión de riesgos. La compra y alquiler de inmuebles pasa por procesos profesionales y evaluaciones rigurosas. Además, se estudia la tokenización de activos y posibles listados en otros mercados para canalizar más recursos hacia el Perú. Tras la reciente emisión, los dividendos serán mensuales, con un retorno esperado de 8-9% en dólares y un precio de colocación con un descuento cercano al 20% respecto al valor real del certificado.
¿Qué mensaje final tiene para el público?
El objetivo es que más peruanos se beneficien del crecimiento del país y de los distintos sectores empresariales a través de instrumentos bursátiles que canalicen ahorro hacia activos locales de manera eficiente y segura.
Entrevista completa disponible en:
