La conectividad, el potencial de valorización y las nuevas dinámicas de alquiler están llevando a los compradores a mirar más allá del precio por metro cuadrado al momento de elegir una vivienda.
El mercado inmobiliario mantiene un fuerte dinamismo en la capital. Durante los últimos cuatro trimestres, la venta acumulada de viviendas alcanzó las 32 222 unidades, un 30% más que en el periodo anual anterior, según cifras de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO).
En un escenario de mayor actividad y crecimiento, la decisión de compra pasa cada vez menos por mirar únicamente el precio del inmueble y más por entender qué ofrece cada zona en términos de ubicación, conectividad, evolución del entorno y posibilidades de uso.
“Hoy no existe una única zona ideal para todos. La decisión depende de qué busca cada persona: vivir cerca de sus principales actividades, acceder a una zona con potencial de crecimiento o combinar el uso personal con una oportunidad de alquiler. La ubicación sigue siendo central, pero se analiza en función del objetivo de compra”, señala Yessica Reyes, directora comercial de Grupo Santa María.
Conectividad y accesibilidad
Según el TomTom Traffic Index 2025, los conductores en Lima perdieron alrededor de 195 horas durante las horas punta a lo largo del año, equivalentes a más de ocho días en el tráfico. En ese contexto, vivir cerca de centros empresariales, servicios, comercios y espacios de recreación contribuye a reducir traslados cotidianos y mejorar la experiencia de vida.
Distritos consolidados como Miraflores y San Isidro reúnen buena parte de estos atributos. Allí, la compra de vivienda no solo evalúa el precio por metro cuadrado, sino el tiempo de traslado, los servicios y la conectividad. “La cercanía al trabajo, a los lugares que frecuentamos y a nuestras actividades cotidianas es cada vez más importante”, explica Reyes.
Frente a esta creciente demanda por espacios integrados a la vida urbana, desarrollos como Monogram (Miraflores) y The Grand (San Isidro), de Grupo Santa María, alinean su propuesta a quienes buscan ubicaciones consolidadas con acceso directo a comercios, centros empresariales y áreas de recreación.
Precios competitivos y potencial de crecimiento
Para quienes buscan una inversión inicial más accesible sin alejarse de las zonas céntricas, zonas como Chorrillos y Santa Catalina emergen como alternativas atractivas. Urbania Index destaca que Chorrillos alcanza una rentabilidad de hasta 7,6% en determinados sectores, gracias a una relación precio-renta más favorable. Esto atrae a compradores que buscan pagar un ticket de ingreso menor y mantener la cercanía con Lima Moderna.
Por su parte, Santa Catalina, en La Victoria, se consolida como una zona residencial con buena conectividad hacia distintos puntos de Lima. De acuerdo con datos de Urbania, el precio promedio en el distrito se ubica alrededor de los S/5800 por metro cuadrado, convirtiéndose en una alternativa competitiva frente a zonas como San Borja y San Isidro.
“Desde Grupo Santa María hemos visto cómo el comprador empieza a mirar con mayor atención zonas que antes no estaban entre sus primeras opciones. Ese potencial fue una de las razones por las que decidimos ingresar por primera vez a Chorrillos y Santa Catalina. Son mercados diferentes, pero combinan conectividad, una oferta residencial en evolución y precios que permiten llegar a perfiles distintos”, comenta la ejecutiva.
Descanso y rentabilidad en el sur chico
Fuera de la Lima urbana, el sur chico responde a una motivación distinta. En balnearios como San Bartolo, una propiedad puede cumplir una doble función: ser utilizada por sus propietarios durante determinadas temporadas y entrar al mercado de alquiler temporal durante otros periodos del año.
Esta dinámica encuentra respaldo en la demanda. De acuerdo con el estudio Playas y Casas de Campo 2026 de RE Propiedades, la oferta de departamentos en alquiler se concentra principalmente en balnearios como Punta Hermosa, San Bartolo y Santa María del Mar.
“En proyectos como Miramar, en el sur, vemos que la forma de comprar está cambiando. Hoy, muchos clientes ya no piensan en una propiedad solo para el verano, sino en un espacio que puedan disfrutar durante el año y, cuando no lo usan, que pueda ser alquilado. En zonas con buena demanda turística y conectividad, esta combinación permite aprovechar mucho mejor la propiedad”, concluye Reyes.
